Il mutuo (fondiario o ipotecario) è un prestito a medio e lungo termine garantito da ipoteca. Per questo motivo rappresenta la tipica forma di finanziamento utilizzata per l’acquisto di un’abitazione.

La garanzia ipotecaria è una garanzia “reale” che attribuisce alla banca, nel caso di mancato rimborso, il diritto di far vendere l’immobile sul quale è iscritta l’ipoteca e di trattenere dal ricavato della vendita ciò che ancora le devi. Per questo la banca, prima di concedere il prestito, accerta il valore commerciale dell’immobile da assoggettare ad ipoteca (in alcuni casi mediante una perizia tecnica).

Una volta stipulato il contratto di mutuo in presenza di un notaio, la banca eroga nel giorno stesso l’importo del mutuo in un’unica soluzione (in alcuni casi l’erogazione avviene solo dopo aver ottenuto l’iscrizione dell’ipoteca). All’atto dell’erogazione vengono trattenute le spese sostenute dalla banca per l’istruttoria della pratica e l’imposta sostitutiva dovuta su tutti i prestiti superiori ai diciotto mesi (pari allo 0,25% del finanziamento).

Il rimborso del mutuo e il pagamento degli interessi avvengono gradualmente entro un periodo prefissato, di solito compreso tra i cinque e i venti anni, in base ad un determinato piano di ammortamento. Nel piano di ammortamento vengono indicate le condizioni del prestito (ad esempio l’importo erogato, il tasso di interesse, il numero delle rate) e vengono elencate tutte le rate che bisogna pagare, la quota interessi e la quota capitale che le compongono e il debito residuo. Ogni banca propone alla clientela diverse formule di rimborso. Generalmente viene utilizzato un metodo di calcolo delle rate detto alla francese. Il rimborso avviene quindi a rate costanti, costituite da quote capitali crescenti e quote interessi decrescenti col procedere del tempo e il decrescere del debito residuo.

Il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto. Nel caso del mutuo a tasso fisso il costo del finanziamento viene concordato con la banca e non cambierà per tutta la sua durata. Ciò consente di avere la certezza sull’entità della rata di rimborso. Il mutuo a tasso variabile è invece un finanziamento in cui il costo (ovvero gli interessi da pagare e quindi l’importo della rata) può cambiare, in aumento o in diminuzione, a seconda dell’evoluzione dei tassi di interesse di mercato. Per questo il tasso viene definito come somma tra un cosiddetto tasso di riferimento e un margine, definito spread. Come tasso di riferimento le banche utilizzano tassi che ciascun cliente può seguire, come evoluzione, sui principali quotidiani, ad esempio il Prime Rate ABI (il tasso che le banche praticano alla migliore clientela per i finanziamenti), oppure il nuovo tasso chiamato Euribor (il costo medio dei depositi interbancari di un pool di circa 60 banche attive nell’area dell’Euro tra cui 10 italiane). Per fare un esempio pratico, se si acquista un mutuo a tasso variabile agganciato all’Euribor con uno spread di un punto e al momento dell’erogazione l’Euribor è pari al 5%, il tasso iniziale sarà del 6% (5%+1% di spread=6%). Se in seguito l’Euribor scende al 4%, la banca ricalcola il piano di ammortamento e ristabilisce il nuovo importo della rata in base al nuovo tasso che sarà del 5% (4%+1% di spread=5%). Il tasso di interesse del mutuo viene aggiornato a scadenze predeterminate e non ad ogni variazione del parametro di riferimento.Il mutuo a tasso misto è un finanziamento in cui per un periodo iniziale concordato con la banca il tasso rimane fisso, trascorso il quale si tramuta a tasso variabile. La banca può addebitare le rate di rimborso del mutuo sul conto corrente. All’atto di acquisto di un mutuo la banca generalmente chiede, se già non lo si possiede, di aprire un conto corrente, in quanto sul conto corrente transitano tutti i movimenti originati dal mutuo, come l’accredito della somma erogata dalla banca e l’addebito delle singole rate di rimborso. Molto interessante è anche l’abbinamento tra contratto di mutuo e contratto di assicurazione sulla vita, finalizzato, in caso di decesso o infortunio grave del mutuatario, a garantire agli eredi il rimborso automatico, da parte della compagnia di assicurazione, della parte di mutuo ancora in essere (il cosiddetto debito residuo del mutuo). Dal punto di vista fiscale, il mutuatario che affianca al contratto di mutuo quello di assicurazione sulla vita gode anche di vantaggi fiscali.

Un discorso particolare va fatto per i mutui a tasso variabile, in quanto con l’introduzione dell’Euro, alcuni parametri utilizzati per stabilire il valore dei tassi sono stati sostituiti per motivi tecnici o perché scomparsi dal mercato. In questi casi si fa riferimento a parametri similari e altrettanto significativi. Ciò è in ogni modo regolato da norme apposite che garantiscono il cittadino circa l’imparzialità dell’operazione.